项目策划 篇1
尊敬的企业，为了对贵企业的饭堂加强管理，进一步改善员工就餐的实际情况，本人结合对贵厂的实际情况及贵企业的实际要求，特拟定以下经营管理方案，敬请参阅： 食堂承包经营方案 基本情况
通过同贵企业的初步接触协商，本人有以下承包合作意向： 本人愿承包经营贵企业员工食堂：
合作期限为 年，合同期满后同等条件优先继续合作； 具体工作安排如下： 企业方提供：
1.餐厅、厨房及相应配套场地的提供、 2.厨房设备、等固定资产投资 3.餐厅的管理与支持
4.卫生、服务、菜品质量的定期抽样检查 5.承担水、电、煤气费用 本人愿承担管理：
1. 严格履行承包合约、遵守各项条款、服从并全力配合企业方管理 2.优质食材的采购配送及严格验收
3.多项的供餐服务，各种类菜式的营养搭配、烹调与分餐
4.准时、保质、保量的开餐
5.厨务人员的人力安排及薪资、福利等的管理 6.随时接受贵厂相关部门的监督和改善建议 7.消防事故及工业安全的预防工作 8.其他有待双方协商之相关事宜
根据贵企业近100员工伙食标准菜谱安排如下: 早餐：各种粥类、豆浆、牛奶等；
面食类馒头、花卷、包子等 特色咸菜或小菜
中餐、晚餐1.大荤 鱼、肉 5-7元
2.小荤 肉炒或蛋炒 3-4元 3.素菜 青菜素炒、凉拌菜 2-3元 4.汤
5.另朝族特色拌菜
以上菜谱仅供参考，具体以双方面议协定
食品卫生管理制度
一、人员个人卫生：
1、着装仪表：工作人员在工作时必须将工衣、工帽穿戴整齐。工作服除起着劳动保护的作用外，还应素雅，穿着大方。头发要保持清洁、发型和长发不得影响工作和卫生为标准。女性工作人员不可以化装和佩戴首饰；工作服要保持清洁卫生，勤洗勤换并做到专人专用。离开岗位应及时换下工作服。
２、男工作人员严禁留长发、胡子、长指甲；女工作人员头发盘在工作帽内为宜，严禁留长指甲及涂指甲油。
3、严禁工作人员上班时间掏耳朵、挖鼻孔、搔头发、抓痒或对着别人打喷嚏，严禁随地吐痰、乱抛垃圾。
4、严禁在洗碗池、洗菜池内洗涤衣服、鞋袜或其它私人物品。
5、所有工作人员在工作前必须先洗手再用消毒水浸泡双手两分钟，每次离开工作岗位从事非食品加工的.工作后再回来制作食品前要洗手，同时用消毒水浸泡两分钟。
6、所有工作人员在供餐时必须戴好口罩，需要用手接触食品及餐具时必须戴上一次性卫生手套。
7、严禁工作人员在工作时间内抽烟、喝酒、吃零食或嬉笑打闹、吵架、打架、赌博等非工作所需大行为。
8、从业人员持有效健康证明及卫生知识培训合格证明上岗。
9、落实晨检制度，发现有发热、咳嗽、腹泻等症状及化脓性皮肤病者应立即暂停其工作。
二、仓库管理： 1 配料、辅料仓
1.1 该仓内只限存配料、辅料，严禁存放清洁用品及有强烈气味、有毒、有害或非食用的物品。
1.2 所有物品必须用白色胶箱盛装并加盖，箱体外必须有分类明确的标识且分类分区存放。
1.3 仓库必须分类设立明确的仓库管理明细帐，对物品的入库日期、数量、有效日期、领出日期、数量、领出者都做出详细的记录。
1.4仓库必须实行物料流程卡管理，物料流程卡必须明确反映物品的名称、品牌、规格、数量、有效日期等。
1.5 仓库必须通风、干燥、干净卫生、整齐有序、符合7S的要求，每天专人负责定时清洁。
1.6 仓库必须实行专人定点管理，注意防盗、防火、防虫害，人离开时必须锁好仓库门，按规定定期杀虫灭鼠，确保无苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等害虫。
1.7 物品的存放量以每周用量为最高贮藏量，物品的发放遵循“先入先出”的原则。
项目策划 篇2
一、活动名称：
畅想女人新生
二、理念：
现代女性与旧时女性自然有许多不同之处，思想的解放，观念的更新，生活的求新。畅谈现代社会对妇女的重视，我们地位的提高。现在，我们的妇女地位不断地提高，自我保护意识越来越强，国家法律、政策也越来越对我们有利，我们妇女同胞们已真正地成为半边天。
三、整体目标和具体目标
整体目标：庆祝三·八国际妇女节 具体目标：
1、邀请辖区的部分妇女代表和计划生育协会会员庆祝自己的节日
2、宣传计划生育工作
3、增强社区妇女有自我保护意识
4、提高社区妇女的`健康水平
四、相关资料
为庆祝一年一度的“三。八国际妇女节”，同时为了搞好这次的庆祝活动。嘉陵社区特举办了一次大型的“畅想女人新生”为主题的活动。邀请辖区的部分妇女代表和计划生育协会会员参加。3月8日上午9：25分至下午5：00分在社区会议室及社区活动中心举行。这次参加活动的妇女代表和计划生育协会会员共有32人。
五、招募及宣传
制作黑板报宣传并分发活动宣传单，及送发请柬。
六、工作时间表
七、活动内容及方式
九、预计会出现的困难及解决方案
1、如果当天下午下雨，游园活动无法进行。则改为在社区会议室看一部关于女性的电影。
2、如果人数太多，礼物准备不够，则在采购时，多准备10到15个小礼物。
十、评估方法
3月9日听社区工作人员的描述和看社区工作人员的记录。
社区活动策划书--3
一、活动名称
隆重纪念“三·八”国际劳动妇女节96周年
二、理念
1、男女平等，尊重妇女 2、纪念妇女节96周年 3、为民 热情 周到
三、整体目标和具体目标
整体目标：让社区妇女在自己的节日里，快乐地秀出自己的亮丽风采 具体目标：
1、通过腰鼓舞，展现社区妇女的快乐和优美的舞姿；
2、通过猜谜活动，体现妇女的聪明智慧；
3、通过踢毽子和跳绳比赛，展现出妇女的健康体魄和勇于竞争的精神。
四、相关资料 活动性质：无偿
工作对象：经建社区和周围社区妇女 活动日期：20xx年3月8日 活动时间：早上9：00 活动地点：道角篮球场 预计参加人数：300人
所需人力及工作分配：（共需 6 人）
1、熊琳老师和周老师及厂里退休王老师和康老师2名布置会场 2、熊丽老师和张老师负责准备活动所需物品几奖品 3、由熊琳老师担任活动主持
4、周老师和王老师负责猜谜游戏
5、熊丽老师和康老师负责打毽儿和跳绳比赛 6、张老师负责活动的突发事件
资源：音响一对，话筒一只，矿泉水10瓶，奖品若干，捆绳，毽子6个，跳绳8条，梯子一个，剪刀一把，桌子一张，椅子4张，计时器（手表）一只
五、招募和宣传 招募：厂退休老师
宣传：将活动有关情况告知38个居民小组长，然后由各组长负责通知所负责的住户
项目策划 篇3
一、市场背景
（一）、 **房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司对当地市场进行调研，简析如下：
1、客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，散户消费逐渐成为市场主力。
2、开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐步接受，同时专业的开发管理、销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占**市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使
开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱，管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临考验。
3、项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提高。
4、项目管理、销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，先进的项目管理理念及营销理念随专业的还礼、销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，管理水平不断提高，宣传手段不断翻新。
（二）、在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化：
能承受价格在 2500平米以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足性居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性转变。对于能承受 2500-4000元/㎡价格的客户，在追求上述要求的基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较为严格。
能承受4000元/㎡价格以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的'资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐步为市场追捧。
3、开发商的变化：开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变。并逐渐建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识，管理水平随之不断提高，逐步渗透入项目运行全程管理控制。
二、项目分析
1、基本情况
本项目位于
地段升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析
整体消费群体仍为比较注重生活品质的中高层群体，社会层次也已机关工作人员为主，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位
本项目立足于中高档楼盘，受价格限制，客源面相对较为集中，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等做如下分析： ⑴、私营业主，有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
⑵、政府官员，此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大
多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
⑶、白领阶层，此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
⑷、年青成功人士，此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。
三、项目定位
本项目位于******，生活设施及市政配套设施完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本项目定位于：会养人的房子。
综合以上，在本项目客源中主要去求有以下几点：
1、地理位置优越。
2、交通出行方便。
3、市政及配套设施齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有较大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
四、产品建议
（一）、社区配套设施。
1、采暖：采用地面供暖系统。此系统有以下特点：
⑴、无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具方便。⑵、室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。
⑶、辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
⑷、便于布设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其他房间配双层中空玻璃塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测。
4、信息系统：有线电话；市区标准有线电视；宽带网入户，并预留管线；预留两部电话接口。
5、厨房、卫生间：厨房墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具；卫生间墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖。
6、外立面风格：建议采用高级外墙涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部选用淡黄或白色。此建议有以下优点：
⑴、涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查处，而用面砖则不易查出。
⑵、棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
7、绿化布置：根据小区内的容积系数，建议原则上小区整体走
项目策划 篇4
一、区域市场
近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称，仅20xx年批租出让的地块就达700多块，平均每天2块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，20xx年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入20xx年后，第一季度新开盘的项目就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。
**花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目并不很多，但是，诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目标客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全北京的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要项目有：
1、北京世界科贸中心：
开发商为香江国际集团，曾在北京成功开发北京国际友谊花园和北京科技会展中心，该项目位于京广中心以南，嘉里中心以北，原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。
2、金地国际花园：
开发商为深圳金牌上市公司金地集团，该项目东至北京施工机械厂，西至北京仪表厂，北至阳光100国际公寓，南至建国门外大街，总占地面积7万平米，预计建设规模为40万平方米。
3、建外SOHO：
开发商为北京红石企业——中鸿天房地产开发公司，位于建外大街第一机床厂，占地18公顷，总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计，计划于20xx年6月开始内部认购，样板间将在20xx年5月底完工，项目未推出，已是喊杀一片。
4、新城国际（理想世界）
开发商为北京万通实业有限公司，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南，汉威大厦以北，占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米。新城国际由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻朝阳路，位于整个项目的北部，占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。CBD国际公寓位于整个项目的'北部，东临东大桥东路，西接关东店南街，北依中央商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。
5、建华大厦
开发商为首创阳光房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出。
6、大连万达项目
大连万达本年度将在北京开发两个项目，一个位于CBD商圈，现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预计本年度6、7月份亮相。大连万达和深圳金地
今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击CBD，其品牌优势和价格优势不可低估。
7、城中大厦
由成功开发中关村地区怡美家园（我公司代理）的宏大兴业房地产股份有限公司开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。
上述项目或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制，将成为我们项目最大的竞争对手；并且，在我方产品性质已基本定性的情况下，表现在销售上会形成一定冲击，对整体实现11000~120xx元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。
详细调研资料见下表：
附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计
单位：平方米
项目名称 一居 二居 三居 四居 备注
二、结论
通过以上数据对比20xx年度中房指数北京市本区域内各季度的市场在售项目平均面积及平均价格可清晰显示出：项目均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争激烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势；至于今年一季度北京市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，不足为凭。我们预见今后一两年内北京市此区域房地产市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。
项目策划 篇5
一、项目概况
项目名称：休宁县石博园文化产业项目
项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定）
项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定）
二、石文化产业的前景
（一）、丰富的自然资源 我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约 10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下：
休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段， 伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。
休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的`氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。
主要品种为：
1、玛瑙 按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。
2、水晶 除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。
3、玉髓 亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。
4、蛋白石 球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，扑朔迷离，有单色也有复色，色彩极具柔和感，有两种色彩的蛋白石，色与色之间浑然天成。
球石的用途：
（ 1 ）、珍贵的工艺品原料：上等的球石可用于宝玉石雕刻工艺品、如手钃、项链、饰品、挂件等。
（ 2 ）、奇石收藏品：美丽的雨花石被人们欣赏、收藏已有千年历史，近年来，古风复起，雨花石倍受国内外人士青睐，成为馈赠亲友、欣赏、收藏的珍贵礼品。隐晶质石英岩类观赏石均以水养为宜，其晶莹剔透温润的美感在水中尤显特别！
（ 3 ）、工业用球石 : 用于生活给水、工业给水、工业废水、生活污水的过滤处理，对水中的浊度有较好的过滤作用，同时可跟据各种粒径大小，作为瓷厂、电厂、水泥厂、耐火材料厂等作承托层使用。
（ 4 ）、文化旅游产品。开采区可作为“觅石乐”特色旅游景点供游客观光捡石。
（ 5 ）、其他用途。庭院装饰、公园假山、盆景填充材料等美化环境保健；室内水池、鱼缸、宾馆大堂等等点缀美化 , 让人充满回归大自然的感觉。
（二）、潜力巨大的赏石市场
赏石市场发育程度，标志着石文化产业的繁荣程度。观赏石市场潜力如何，体现着奇石的前景如何。目前我县赏石市场正处初期阶段，但随着人们对奇石的理解和喜爱，发展潜力巨大。
(1) 、国民的物质生活水平和购买力的提高，为观赏石市场的繁荣提供了前提。从近年全国举办的赏石展销会看观赏石的成交额逐年大幅度增长，赏石爱好者的庭室几乎都有观赏石的收藏。
(2) 、旅游事业的发展，给奇石市场带来巨大商机。黄山是一座美丽的旅游城市，休宁的状元文化早已成为安徽省旅游的品牌。游客云集，奇石销售面会越来越广。（3） 市场价位（原料价与艺术品售价比一般为 1 ： 10-100 倍，附加值相当可观） 、黄山观赏石的价位是与其艺术品位紧密相联的。虽然它的价位与品位因多种因素参与，不可能完全统一和吻合，但毕竟物有所值。一般来说，艺术品位越高，价位就越高。因受多种因素制约，价位的浮动也很大。这种现象不但说明石玩价位潜力很大并一直处于上升的趋势，也反映出目前赏石市场尚处于发育阶段。
三、项目背景
建设石博园，打造石文化，既能提升当地的文化积淀，开发旅游资源（使游客进得来，留得住）， ，又能够解决大量的人员就业问题，形成产业链，还可增加财政收入。
我县在黄山市地理位置优越，祁门县、黟县、黄山区、歙县、徽州区、屯溪区距我县城区仅几十分钟车程，交通便利，绩溪县、旌德县、宁国市、婺源县、开化县、景德镇、临安市毗邻我市，交通发达。而周边省市暂无规模的奇石花鸟市场。因此，充分发挥“中国第一状元县”及状元文化的品牌作用，利用优越的地理位置，逐步建立奇石、古玩、根艺、花卉、盆景、书画、工艺品市场。为我市及国内外奇石爱好者、商家提供交流展示和交易的平台，以达到聚人气、扩影响、稳市场、促发展的目的。
四、建设内容和规模
项目占地面积 2 万平米以上，其中建筑占地面积 3000 平米，园林及停车场占地面积 17000 平米。
该项目分三期工程进行：第一期建交易市场，约需资金 800 万- 1200 万元（将黄山市及周边省市的石商引进来，以聚人气）；第二期为园林及配套设施约需 500 万元；第三期完善游乐、学校等软件配套。逐步建立融奇石、书画、古玩、木雕、砖雕、竹雕、漆雕、根艺、花卉等艺术品为一体的展销、贸易、加工、科普教育大型观赏、交易文化产业园区。
项目以徽派建筑风格为主基调，内设山水、园林、卵石铺就的小道、石板路。
可分两大区域：
第一区域 主体房屋占地面积不少于 20xx 平米，分为五层（共设摊位200个），平均层高 4.5 米。一楼为精品奇石和古玩展区（其中设鉴赏室、会客室）；二楼为木雕、砖雕、竹雕、漆雕及书画展区（其中设会客室）；三楼为茶楼；四楼、五楼为休闲活动区（含单间、标间客房）；这一区域为中高档文化休闲区及展区。门票定位每人次十元至二十元。
第二区域 设宝玉石精雕加工示范区、石文化科普区（含办公场所）、停车场（限轿车），非固定奇石展摊位200个、湖光山色、园林、大型观赏石、花卉、盆景，庭阁，回廊曲径。这一区域为低、中档旅游休闲区。门票定位每人次五元至十元。
五、项目投资及效益估算
项目总投资 3000 万元，其中征地 500 万元，建筑 800 万元，园林 500 万元，设备 200 万元，流动资金及其它 1000 万元。项目实施后年收益 500 万。
项目策划：胡前进 何金水 叶树
项目策划 篇6
一、工作目标
1、销售目标
计划一年之内完成销售总额的60~70%，达到盈亏平衡点。
2、广告目标
通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，达到向目标客户和潜在客户推荐**花园的目的，实现预期效果。
3、广告诉求
目标客户：
（1）、第一客户：CBD商圈及附近区域的高层白领人士、周边私营业主
（2）、潜在客户：投资者
主要运用工具：
（1）、东二环、东三环、朝外大街、工体、富国海底世界等周边的广告路牌及其它方式传达信息；
（2）、大中型活动；
（3）、报纸广告；
（4）、高尚直投杂志；
（5）、电台（103.9兆赫）；
二、入市总体安排
一般而言，楼盘项目入市操作分为四个阶段：认购期、公开期、强销期、持续期；从项目的进展来看，现阶段**花园的上市销售工作主要为两个最重要的时期：20xx年8月8日（暂定为“**花园父亲节”）的内部认购期和20xx年9月9日（暂定为“**重阳健康节”）的公开发售日，我们的工作将围绕着这两个阶段来准备。
为此，我们将这两个阶段，划分为5个时间段来进行准备工作：
1、 前期准备期：20xx.5.~20xx.7
2、 形象导入期：20xx.7.1~20xx.7.29
3、 预探市场期：20xx.7.30~20xx.8.7
4、 内部认购期：20xx.8.8~20xx.9.9
5、 正式开盘日：20xx.9.9
备注：形象导入期与预探市场期可部分结合进行
附表3：入市总体时间安排表：
20xx年5月~9月
工作内容 时间安排
5月 6月 7月 8月 9月
广告的宣传设计及制作 ●●
宣传计划的实施 ●●
销售人员的招聘、培训、市调 ●●
推广方案的确定及定价 ●●
内部登记、咨询及认购 ●●
策略的微调 ●●
正式发售 ●
三、推广策略
1、推广分析
本项目的客户定位为高级白领和私企老板；相对而言，私营老板可以理解，但白领这个词汇的目标太大，范围太广，容易产生混淆；为此，我们将这个层面继续细分。
所谓白领阶层即为中等收入者即个人基本月薪在5000元以上或双人家庭月薪在8000元以上者，而白领的高层收入者无疑就会将这个收入再提升一个档次（个人基本月薪在10000元以上或双人家庭月薪在16000元以上者）；通过我们对周边市场和工作人群的了解及分析，我们认为以下人士极有可能是我们的第一客户对象：
CBD内外企工作在5年以上的，占具高层职位者
公司老板
小型私营业主
高级技术人员
高级管理人员
此部分人士绝大部分拥有共同的特征：35岁以上、素质较高、生活富裕、工作压力较大、强调身份、强调个性与品牌、崇尚自然与健康等等。为此，我们的一切推广销售计划要结合项目自身的情况围绕着他们的.这些行为偏好来进行。
由于本项目体量不大，销售总额不高，这就意味着如果按正常比例的情况下提取广告费用则不能满足本项目实际操作需要；为此，我们应本着少花钱，多办事的原则，充分分析客户行为，以期花最少的钱，达到最大的边际效用。
（1）、从目标客户的出行方面考虑；此部分客户基本为：自己开车和出门打车，因此我们的推广投入主要以此两种方式进行：
A、对于自己开车的客户，我们建议在东三环，国贸桥的北侧或朝外大街两旁各竖立一块广告牌；目前急需进行的是广告牌的寻找、确定；总体费用约为200~250万元/年，计划从20xx年8月起采用一年，费用控制在250万元。
B、对于出行的交通工具为出租车的客户，我们建议除采用“A”方案外，还应取用北青报、晨报的DM的形式；现在此两家报社对出租汽车免费发送报纸，因此，目标客户在车上的时间我们可以充分运用；DM应富于变化；费用：除印刷费外，所需费用较低，每次投放的总体费用约在5万份，5万元之内，计划采用6次，发行时间待定，推广费用约30万元。
C、相对于自己开车和开出租汽车的司机来说，收听交通广播无疑是打发无聊时间的方法之一，而目前在北京收听率比较高、相对传播成本较低的是“北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一；我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，费用预计50万元。
D、另外，从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象；因此，我
们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5—8辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有**花园广告标识及电话的垃圾桶赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择；总体费用控制在60万元。
（2）、从客户的工作及交际习惯来考虑；针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比较适宜；一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵；建议采用某些联带地产的综合类节目（例如“生活速递”），此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推**花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20xx年9月推出两周费用约6万元。
（3）、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。
2、推广策略
通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则；为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划：
（1）、形象导入期
在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户（工作、居住在周边的人），他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬—卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。
在20xx年8月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。
（2）、内部认购期
此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面了解客户对本案的兴趣程度及满意与不满意之处、利用模糊价格来揣摩初定的定价格体系在客户心中的作用及认知程度；此也是我们市场初探，进行项目侧重点调整所需获得信息的重要来源之一。此时应将朝外大街、东三环路牌广告到位。
（3）、销售期
每年的9~10月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字表明，此时间段各楼盘的销售量在全年中占较大的份额，此段时机我们应紧紧抓住。参加展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是项目展示自身形象的良好机会，借以进行形象推广。我们计划以较好形象参加20xx年9月的秋季展会、20xx年第一次春季展会及20xx年夏季房展会，但参加展会需要注意以下几点：
A、参加的展会一定要选在“国贸”，在国贸展会展位已订满的情况下，别处举办的展会宁肯不参加。
B、展位数不应低于5个。
C、展位一定要做特装，体现出产品的现代时尚风格，避免俗套，吸引参展观众的注意力。
三次展会总体费用控制在140万元（展位费+特装费）
3、媒介广告计划安排
当项目开始推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的迅速推广，我们认为在项目的内部认购期及开盘初期采用报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取“北京青年报”为主，“北京晨报”为辅；当项目开盘一个月后适当减少刊登频率；针对客户群的变化转而选用例如“民航报”、“机票套封”、“职业经理人”、“生活速递”、“目标”等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度。
4、海报、DM宣传单的投放
投放地点：CBD商圈内写字楼及运动场馆、东二环偏北处的
写字楼、公寓、雅宝路地区、朝外大街周边写字楼等等（应注意与晨报的DM投放不相重复）
按照以上策略推广，总体费用可控制在总体销售额的1.5%——即1100万元（整体销售周期内）；
四、价格策略
由于本项目自身体量较小，房屋总套数较少，原则上不适合现在市场上众多项目均采用的低开高走的销售策略；因此在定价上，我们认为针对本案及市场情况应当把握“销售为第一目的”的原则，制定一个合理的价格，力求短期内实现销售，原则采用“小步快跑”的战略思想，平稳提价，但期间的变故还可根据销售的变化灵活调整。
按照项目自身的条件，理想的均价应在11000/平方米水平，但北京高档住宅及公寓市场供过于求，现时认为应该在9000~10000/平方米定位的物业都非常难销，大部分卖了50%就停下，资金出现极大超出预计的缺口，若前期资金贷款也有很大压力，交付使用期肯定受影响；而8000元/平方米的定价又给客户以高不成低不就的感觉，因此，我们应在开盘时迅速拔高认购期时的公开价；经过市场综合比较及成本估算我们认为开盘阶段9600元/平（精装修）的均价比较合理，也容易被市场所接受；在这个价位上也坚持采用菜单式精装修。
从整体均价来考虑，项目开盘以较低的价格取得市场的认同是必要的；如果各方面均按照我们的预计进行，整体均价应为11000元/平米左右——其中第一阶段计划销售社区B座南北向8层部分（约0.36万平米），均价为9600元/平米；第二阶段计划销售社区的B座东西向11、12层部分（约2.14万平米），均价为10300元/平米；第三阶段计划销售社区A座东西向20层部分（约1.8万平米），均价为11000元/平米；第四阶段计划销售社区A座南北向（约2万平米）21层部分，均价为120xx元/平米。
建议产品的整体计价单位无论内、外销均采用美金来计价。
根据本项目的自身情况，我们建议：塔楼南北与东西朝向差价12~13%，楼层差价上采用传统意义上严格的差价，楼层差价暂定为80元/平米左右。
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