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商业策划

时间：2025-01-02 13:37:12 阅读我要投稿

商业策划篇1

　　一、企业概况

商业策划【范例8篇】

　　主要经营范围：

　　我创办的项目是“朱砂泥手工艺品加工厂”。主要从事小型手工艺品的设计、生产、批发业务，暂不搞零售。

　　主要产品是：飞马、菩萨、飞天三个系列，共18个品种。

　　本企业创办初期，以自行设计、自主生产为主;来样加工为附。以批发为主要销售方式，不搞赊销，减少资金占压。由于人手原因，暂不零售，将来准备在x旅游区设立摊位，主要是了解市场需求，改进设计和生产。

　　产品市场前景广阔，据调查，来我省旅游的游客80%的会买纪念品，仅x旅游区一处，一年就卖“朱砂泥手工艺品”15万件，附近其他景点同时销售15万件，共30万件的市场容量，而本地生产的仅19万件，其余11万件由外地工厂加工，我厂有较好的生存空间。

　　二、创业计划作者的个人情况

　　以往的相关经验(包括时间)

　　：原镇陶瓷厂技工，手艺高，从事陶瓷加工有20余年的经验。担任过班组长，有一定的生产组织能力。

　　：在供销社当过售货员和业务组长，有一定的和市场打交道的经验。

　　教育背景，所学习的相关课程(包括时间)

　　均初中毕业

　　三、市场评估

　　目标顾客描述：

　　最终客户是占游客大多数的中等收入者。

　　目标客户是各旅游景点的商店，为他们提供“价格便宜、样式简单、便于携带、有地方特色”的工艺品。

　　今后，可以与旅游纪念品公司、工艺品公司、贸易公司、装修公司合作。

　　市场容量为30万件，当地供应量仅为19万件，有11万件的市场可供初期与外地企业竞争。

　　如果，我厂能占有这11万件的10%，约10000件就可保证初期的生产能力满负荷。同时，采取各种方法改进设计、生产、销售，完全有可能强占本地的`供货市场约5%，两项合计为xx件。但仅占整个市场的6.7%，发展的余地很大。

　　市场容量的变化趋势：

　　随者西部大开发的进程，游客会增加，市场容量会扩大;但竞争者也会增多，且市场增容的速度可能会比加剧竞争的速度要慢，因此，必须练好内功，有一步的意识，做到“销售一代、生产一代、设计一代、开发一代”。

　　竞争对手的主要优势：

　　1、起步早

　　2、有雇工，产量大

　　3、在景点摆摊，了解市场

　　4、价格低

　　5、有一定的销售渠道

　　6、有一定的经验

　　竞争对手的主要劣势：

　　1、产品简单

　　2、品种少

　　3、产品均为仿制

　　4、没包装

　　5、没计划

　　6、不打广告

　　7、不贴商标

　　本企业相对于竞争对手的主要优势：

　　1、产品精致

　　2、品种多

　　3、自行设计

　　4、有便于携带的包装

　　5、有一定的计划

　　6、准备搞宣传

　　7、贴商标，创品牌

　　相对于竞争对手的主要劣势：

　　1、起步晚

　　2、产量小

　　3、不了解市场

　　4、价格比他们高1元

　　5、没有渠道

　　6、没有经验

　　四、市场营销计划

　　1、产品：

　　产品或服务主要特征

　　贴近丝绸之路的背景主题，先做飞马、菩萨、飞天三个系列，通过“造型设计和古旧的色泽”突出“古朴和乡土特色”。尺寸小，有包装，便于携带。

　　2、价格

　　折扣销售订量达到200件，可折价5%

　　赊帐销售订量的30%可赊销订量连续三次达到200件

商业策划篇2

　　一、项目描述

　　“易互通”项目拟在内蒙古工业大学内建立一家服务高效、程序便捷、成本低廉并具有一定专业水平的呼叫服务外包中心。

　　“易互通”呼叫服务外包中心以“简、精、廉”作为项目的发展目标。“简”是指硬件设备简化，人员成分简化，服务范围简化，项目规模简化。“精”是指主营业务做得精，业务技能学的精，服务质量追求精。“廉”指的是员工培训成本低廉，员工工资要求低廉，管理费用低廉。

　　作为一家小型的呼叫服务外包中心，我们拟在与学校各招生单位取得沟通合作后积极开拓学校各类招生电话咨询业务（本科、研究、自考），服务校内广大招生单位做好招生业务的调查、推广、咨询工作。以更加低廉的成本，更加专业的服务精神，更加高效的服务质量，更加成熟的服务内容取得校内各级招生单位的信任与支持，成功开展“易互通”呼叫服务外包中心这个项目。并在今后陆续承包校外各类企业、公司的咨询、客户回访、商品推广等适合小型呼叫中心的各种服务业务。

　　二、项目市场调研

　　（一）项目市场的形成

　　呼叫中心(Call Center)起源于几十年前的民航业，其最初目的是为了能更方便地向乘客提供咨询服务和有效地处理乘客投诉。世界上第一个具有一定规模的呼叫中心是泛美航空公司在1956年建成并投入使用的。其主要功能是可以让客户通过呼叫中心进行机票预定。随后AT&T推出了第一个用于电话营销呼出型（outbound）呼叫中心，并在1967年正式开始运营800被叫付费业务。从此以后，利用电话进行客户服务、市场营销、技术支持和其他的特定商业活动的概念，逐渐在全球范围内被接受和采用，直至形成今天规模庞大的呼叫中心产业。

　　（二）项目市场的发展趋势

　　呼叫中心作为一种能充分利用现代通信手段和计算机技术的

　　全新现代化服务方式，已引起越来越多人的关注，已被广大企业领导者和专家所认识，不仅在邮电，而且在银行、铁道、航运、保险、旅游等各行各业获得广泛应用。

　　我国的经济不断发展，市场竞争层次不断提升，对信息化水平的依赖程度越来越高，企业界使用呼叫中心的热情将不断增加。目前，我国的呼叫中心市场还刚刚起步，许多市场还是空白，这为提供呼叫中心业务的企业提供了良好的机遇，其中拥有5到50个座席人员的中小型呼叫中心的市场具有很大的潜力。在未来的几年间，呼叫中心在我国会取得很大的发展。

　　随着现代社会的迅猛发展，计算机以及通讯技术已经成了社会各个行业的主要服务手段。社会公众的服务观念也随之发生了很大的变化，服务质量已成为大家日益关心的话题。客户服务中心作为连接客户和企业的桥梁，拥有数据集中、规模化、高效率、服务功能强、速度快、素质高的现代化服务手段，将传统的来访接待室、柜台、会客室、业务室等的客户接待方式，转变为以计算机技术、网络技术、通讯技术为基础的不受时间、地点、场合限制的高效率的自助服务与人工服务有机结合的服务方式，是未来客户服务（呼叫中心）的发展方向。

　　（三）项目的市场需求分析

　　1、校内市场需求分析

　　市场不是凭空出现的，市场需要开发，需要探索，需要先制造出“商品”再培育该商品的市场。“易互通”呼叫服务外包中心的商品就是我们的电讯服务。

　　随着学校办学质量不断提高，招生数量逐渐扩大，学校改革进度不断发展，学校内各级行政单位对于电讯服务的需求越来越大。其中学校各级招生部门对该服务的需求尤为强烈，学校的招生单位工作人员数量有限，办公室内的普通有线电话接待能力有限，伴随着办学规模的不断升级，报名考生需要详细、优质的咨询服务同招生单位有限的电讯接待能力的矛盾日益明显，不健全的电询接待能力、较差的电询服务态度都会直接或间接影响到学校各级招生单位的招生质量和数量。

　　被动呼叫服务（来电咨询服务）并不是招生单位的主要工作内容，并且这项工作的可替代性强、操作难度小却占用了招生单位工作人员大量的工作时间和精力，使得工作人员无法节省出更多的人力物力解决其他难度大、专业程度高的主要工作。该项呼叫服务的外包已经成为学校教育规模不断发展、招生工作不断进步的必然选择。

　　内蒙古工业大学总共有25个学院，并在校内设有研究生、自考生招生单位，在报考、招生旺季这种来电咨询业务是十分庞大的；这就形成了一个巨大的、潜在的需求市场。另外，在招生淡季，我们呼叫中心也可提供主动呼叫服务，帮助校内各级招生单位做好招生推广和针对性的招生宣传。

　　2、校外市场的需求分析 20xx年中国服务外包市场规模接近208亿美元，从外包产业收入看，20xx年，中国服务外包产业收入达118亿美元，占全球的比重为1.29%。随着中国国内需求以及离岸需求的增加，未来几年将是服务外包产业收入的高速增长阶段，年均复合增长率高达22%，到20xx年，中国服务外包产业收入达262亿美元，占全球比重将上升到2.17%左右。中国信息技术外包（ITO）的发展将更为成熟，业务流程外包（BPO）将成为带动中国服务外包产业崛起的主要力量。

　　三、项目可行性分析

　　（一）、业务对象

　　校内业务对象：学校内各级各类招生单位

　　校外业务对象：医药保健品领域、酒类及食品领域、化妆品、服装等日用品领域、家电领域、建材、汽车、摩托车零配件领域、旅游和其它服务性领域等对小型呼叫服务外包中心有需求的各类企业。

　　（二）、业务拓展渠道

　　1、校内业务的拓展渠道

　　针对校内的服务对象，我们采用优惠试用的拓展办法。在开展咨询服务之前，做好以下几方面的准备：

　　（1）、充分调研，完善资料库中涵盖内容，以实际服务产品赢球校内各级招生单位的信任与支持。

　　（2）拟定相应的员工培训计划，健全完善项目内部管理团队，做到责任有担当，奖惩有措施。凭借真实、细致的项目内部管理办法赢得服务对象的认可。

　　（3）与校内各级招生单位达成利益共识，充分沟通，详细讲明呼叫外包服务的利于弊，以专业的态度、优质的服务、积极的合作获得服务对象理解。

　　（4）先期免费试用，诚信、诚心、诚先。

　　2、校外业务的拓展渠道

　　（1）在做好校内服务的同时，将我们的业务成果、业务实力介绍、服务内容介绍及服务价格优势做成高品质的业务宣传手册，充实业务宣传资料。有针对性的`向部分服务对象推广我们的服务产品。

　　（2）在各大专业网站，各大专业论坛刊登免费广告，积极寻求长期合作伙伴。

　　（3）借助校内优势资源。金杯、银杯、不如“口碑”。在我们做好校内各级招生单位的电询工作后，在校内寻找拥有一定社会资源指导教师为项目市场拓展顾问，然后开展相关社会呼叫服务的外包业务。

　　（三）、服务产品宣传方式

　　1、实体报单宣传。在重庆各大报纸上刊登小型广告。制作简介大方的业务宣传手册，有针对性的向社会各中小企业进行推广宣传。

　　2、网络宣传。制作JDPE格式（图片）广告，发布在各大专业网站。制作网站提供固定的接待频道。

　　3、联动机制。网络电话宣传报纸广告形成一套完整的宣传、接待的业务受理机制。

　　四、项目资金投入

　　五、项目风险

　　（一）业务市场的风险评估

　　1、校内市场的风险评估及应对策略：

　　项目顺利在校内开展业务的前提是校内各级招生单位的认可和信任。如果没有取得校内各级招生单位的许可，我们在校内市场的业务工作就要推迟，这样就直接带来了劳力成本上升，机会成本上升，增加项目破产的风险。

　　校内业务市场风险的应对策略：加大项目宣传力度，在工作闲置阶段开展人员培训工作降低劳力成本损耗，缩减校外市场的宣传开支但要加大有针对性的校外企业合作工作的投入，优化人员结构减薪裁员。

　　2、校外市场的风险评估及应对策略：

　　在校内业务开展顺利的前提下，校外市场还存在以下几方面的风险：

　　（1）错误的竞争对手分析：由于对市场竞争环境预估不足，对竞争对手估计过低，导致难以在校外市场开展业务。

　　（2）错误的预估市场需求：对市场需求调研不清，造成业务停滞，损耗成本上涨。

　　（3）业务收益过低。校外市场所承接的呼叫服务工作量大，难度高，耗时长，所得收益少，难以支撑项目运作。

　　校外市场风险应对策略：对于竞争对手强势竞争，应及时开拓“蓝海”市场，开拓新客户，继续优化内部业务流程降低成本；寻求合作，达成共识，宣传校内呼叫中心的劳力优势；继续宣传项目服务内容的特殊性争取企业的认可。

　　对于过低的市场需求，应扩大市场定义范围，针对性宣传项目优越性和必要性，制定吸引力强的营销策略，激活需求市场(在市场同行业间展开试用策略，增强同行业其他企业危机感)，整合成果，介绍到位。

　　对于业务收益过低，应拓宽盈利渠道，加强谈判协商力度提高服务价格；项目发展初期也可以先将服务价格降低争取到服务市场，然后随着业务量增加、市场推广成熟，再考虑调高服务价格。

　　（二）、经营管理过程中人员流失风险评估

　　“呼叫中心”属于简单服务业，劳动过程枯燥，工作内容单一，上岗培训简单，劳动报酬低，工作量大，工作技术含量小，所以工作人员流失率高，熟练工离职率高。

　　一旦出现大批员工离职的现象，必然造成定期业务无法按时交付，出现短时间的岗位空缺，影响到正常工作；另一方面也将增加人员招聘、培训的成本。我们拟聘员工均为学校学生，学生学业压力较重，工作分配时间不均，很有可能出现临时离岗，正常工作时段请假等问题，风险指数经过加权评分后为65%，属于高风险指数。

　　风险应对办法：1、借鉴校内“勤工助学中心——书报亭”的人员招聘管理办法，扩大招聘范围，加大审核力度；2、注意培养组织内部文化，丰富激励方式，合理的排班避免由于兼职工作影响到成员正常的学习和生活，家庭贫困的应征者享有优惠条件；3、与学校方面沟通争取实践基地的资格；4、注重实践活动中客观规律的总结，将书本理论与实践操作相结合，开展项目内部的研究课题从而增加工作的技术含量；5、提高员工的福利水平，采用心理学中行为主义的“阳性强化法”对员工进行激励。

　　6、签订完善的用工合同，规定公司与员工双方彼此的权利（力）责任和义务。

　　（三）、资金面临断裂的风险评估

　　在经营过程中，由于业务衔接不紧密，业务渠道不明确，服务佣金不到位，以外业务事故赔偿等问题带来的项目运行资金链断裂的风险在日常公司经营中是非常常见的。例如：“温州老板集体逃跑”事件，究其根本是由于中小企业短时间内由于意外事件资金链断裂，造成公司无法运营导致的。所以，在一家企业一家公司中日常的流动资金是必要的，是为了满足员工工资、公司正常招待活动、正常的交易手续，日常的工作损耗而特别设立的一笔款项。

　　在公司实际运作中，由于流动资金枯竭、业务收入骤减而带来的员工工资无法发放，员工大面积离职，公司正常工作缺少流动资金支持无法运营的问题是十分严重的，风险指数为55%，属于中等风险。

　　应对风险策略：资金断裂这项风险之所以属于中等风险的原因是因为资金是可控生产要素，对于这方面的风险是可预估可控制的。1、充足的风险预备金；在融资一节中我们将10万创业资金的15%划分为不动的风险预备金的原因就在于此，这一部分资金不搞投资，不搞借贷，只用作资金断裂的风险应对。 2、多样化的融资渠道，资金链断裂并不是公司最致命的问题，资金链断裂往往发生在公司企业进行业务扩张、规模扩张的过程中，只要有新的资金支持帮助公司度过难关，恢复到正常的经营运作，那么公司会进入到崭新的发展阶段。所以，在公司正常运营过程中，应加强与合作伙伴的沟通增进彼此间信任，拓宽融资渠道，增加投资者信心。

　　3、做好前期资金使用预算。防患于未然，未雨绸缪，要在公司项目运营前充分考虑项目运行中会发生的问题，做好资金使用预算，做好公司生产运营计划，避免在生产运营过程中出现资金链断裂的问题。

　　六、预期项目成果

　　（一）、短期项目成本及利润预估预估短期利润情况如下：

　　校内市场在第一季度试行免费试用服务的营销策略，所以校内市场在第一季度收益为0；校外市场上，我们会将以校内业务的优质服务成果展给社会企业，初步建立3—5家合作企业。

　　在第二季度时，校内市场方面我们将推出付费服务项目，与有意合作的校内各级招生单位达成收费方面的共识，以各级招生单位的业务咨询量划分“会员、银会员、金会员”三个等级进行收费，并根据会员级别的不同分别提供不同内容的服务。

　　校外市场方面，我们将按照每笔业务的产生的实际成本加上营业利润算出每单笔业务的收费标准；在业务流程发展成熟后也将按照校内市场的收费原则制定会员制度进行会员费用收取。所以，第二阶段项目收益稳步上涨。第三季度第四季度时，主要还是优化工作组内部的工作流程，降低培训和其他工作环节的成本，继续巩固原有客户市场，增加服务内容，提升工作效率。收益幅度平稳增长。

　　短期内（一年），项目的收益与成本支出争取达成平衡状态，争取略有收益，暂估短期收益=项目纯利润（47.5万-34.3万）/项目投入（34.3万）=38% 。

　　（二）、中长期收入预估

　　第二年中，我们主要把工作方向转到了校外市场，校内市场还需要一段时间来展现我们咨询业务的成功并吸引更多学校机构寻求我们的服务。校外市场我们要巩固老客服发展新朋友，打开中小企业呼叫中心外包的市场，放开手脚，大胆去做，必要时要提升硬件设备，增加业务接待能力。

　　第三年时，我们将校内市场的范围扩大至重庆南岸区的其他高校，也同样以免费试用的营销方式吸引客户，将运营成本压缩以提供项目扩展所带来的成本增加，所以在校内市场这一部分我们的增速逐渐放缓。校外市场方面，我们以稳健的发展策略进行发展，不搞简单的规模扩张，要以智（质）取胜，巩固合作关系提升服务质量。

　　第四年时，我们的工作重心放到了校外市场的扩展上，我们要按照项目的发展战略规划所制定的发展方向进行发展，联络并与社会兴趣培训团体、专业培训机构取得合作关系，推广教育类咨询服务，并充分调研市场需求，做好基础设施建设。

　　第五年时，初步试行将校内校外的教育咨询业务整合成一个市场，扩大业务接待能力，提升服务质量，专业培训流程，继续坚持立足学校的基本方针，开拓校内的劳力供给市场，扩大经营规模，寻求大型的咨询机构的指导和帮助，建立初步的模拟交互网络，将重庆主城地区的各大教育咨询类机构进行整合，形成联通互动信息共享的平台。

　　第六年时，建立统一市场，将重庆各地区的高校及各类教育机构纳入我们的业务范围，建立完整度高、时效性强的数据库，为客户提供更优质的教育信息咨询服务，面向全国做大做强，打造中国西南地区最权威的教育类信息的咨询机构，并将呼叫外包服务扩展至二手房交易、房屋租赁、汽车租赁等相关信息的咨询服务上来。规模效应显现。

商业策划篇3

　　一、背景浅析：

　　爱尚蛋糕店正处于开业初期，知名度较低，而且在大学城内没有实体店，这一状况给爱尚蛋糕店的销售工作造成巨大的困难。因此，在这一情况下，爱尚蛋糕店的第一次推广活动极其重要。爱尚蛋糕店第一次推广活动旨在要让大学城十所高校的学生初步了解我们爱尚蛋糕店的基本情况以及我们提供的服务，初步认可我们的蛋糕，从而为爱尚蛋糕店聚集一定的人气和知名度。

　　二、目标群体

　　主要目标群体：广东外语外贸的在读大学生。

　　辅助目标群体：大学城内除广东外语外贸大学的另外九所高校的在读大学生。

　　三、具体推广方案与流程

　　已与一位交际圈子较广，在学生中影响力较强的同学初步达成共识，他将购买我们蛋糕店的第一个蛋糕，并送给她4月上旬生日的女友。

　　在客人女朋友生日那天，为这位客人筹办一个生日派对（第一次我们和客户平摊派对费用）。地点暂时定为广外学活中心隔壁空地。参与派对的人为这位客人邀请的朋友及女方的朋友。

　　由我们爱尚蛋糕店为这位客人策划与拍摄一部浪漫的爱心视频，与蛋糕一起作为送给他女朋友的`生日礼物。

　　在派对现场，我们爱尚蛋糕店的工作人员抓拍各种温馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片与视频，并在爱尚蛋糕店微博上进行文字，图片，视频的持续直播。

　　为参加派对的同学派发精致可爱的爱尚蛋糕漫画主题纪念卡，让他们看到蛋糕就想起我们爱尚蛋糕店。

　　在派对现场派发我们爱尚蛋糕店的5元现金抵用券20张。

　　在派对后，对转发爱尚蛋糕店微博关于生日派对微博并@三位好友的微博用户进行抽奖，中奖名额为10。为其送去爱尚蛋糕店10现金抵用券和爱尚早餐小蛋糕一份。

　　在派对后，我们爱尚蛋糕店的工作人员各自转发关于生日派对的微博，并尽量请求自己的好友帮忙转发，特别是非广外的同学，希望以此达到更广，更大的影响。

　　四、推广费用

　　派对现场的布置费用

　　100RMB

　　抵用券与漫画蛋糕主题纪念卡的印刷成本

　　100RMB

　　5元现金抵用券20张，10元现金抵用券10张

　　200RMB

　　早餐蛋糕礼物成本

　　50RMB

　　总计

　　370RMB

　　五、人员分工

　　六、计划目标

　　通过第一次爱尚蛋糕店的推广，我们希望能达到一下目标：

　　1、生日派对微博的转发次数达到100次。

　　2、第一次推广后一个星期之内，微博粉丝增加50个。

　　3、第一次推广后有非广外的学生购买爱尚蛋糕店的蛋糕。

商业策划篇4

　　一、餐厅简介

　　“青尔”素食餐厅，是一家以经营素食品为主的风格餐厅。我们的宗旨是为喜爱素食品的人群提供口感一流、服务一流的超实惠绿色素食，感受素食品带来的无限乐趣。“青尔”让你青春健康，吃出绿色生活！

　　二、背景

　　随着社会的进步和人民生活的富足，食素的.人群越来越大。如今，“穿要布、吃要素”已成为一种潮流。另有相当部分女大学生为减肥而食素，而这部分人是重要消费群体。我们应当看到这一发展趋势，抓住有利商机，投资兴办“素食餐厅”，也许就会在拥挤的餐饮市场中开发出一片新的天地。

　　三、产品和服务

　　主要经营各类营养素食，定期推出特色产品。强化原料、菜品和烹调方法的开发创新。同时，我们经营各类绿色饮品。努力创建一流服务团队，并提供“微笑”服务，建立意见随提随采纳模式。借鉴肯德基的服务模式，小规模提供就餐建议，协助顾客点餐。

　　四、目标市场

　　目前三至五年内主要针对小和山高教园区的大学生，以浙科院为中心。

　　五、营销策略

　　开业前三天每天提供100个免费试吃名额； 2、提供500张VIP贵宾卡，实行消费累计积分，年终按积分返回精美礼品 3、定期举行由顾客提供菜色创新意见活动，并接受订制新菜 4、接受预先订餐，VIP优先 5、每人次消费可享受免费饮料一杯（视季节变化而微调） 6、素食品营养讲座，宣传素食文化；发放宣传单

　　六、市场竞争情况

　　东和新开桌游主题餐厅，西和牧之源风格餐厅，其他餐厅。其市场占有率不是相当大。其他餐厅中素食较少。

　　七、竞争优势

　　目前小和山一带未有风格鲜明的素食餐厅。我们推服务，重营养，实行消费积分制，具有鲜明特色。不断推出新菜色，并能调动顾客好奇心，进而前来就餐。

　　八、财务状况及风险

　　财务状况：三未来年内可望盈利5至20万元，扩大规模后每年可盈利10至15万元。

　　风险：市场较为狭小，素食品的推广圈有限，消费者流动性不强。

　　九、餐厅的长期发展目标

　　三年内在杭州增加1到3家“青尔”素食餐厅分店，并计划在七年内设分店至上海、苏州等沿海大城市。基本实现平均每年每店盈利30万元。每家“青尔”素食餐厅拥有员工数达15至20人。

　　十、寻求资金数额

　　预计需资金总数60万元。其中每月食材费4万元；装修费1万元；宣传费用3000元（含宣传单）；厨房用具3万元（含餐具）；桌椅8000元；厨师2名，每月工资3000元（可微调）；洗菜洗碗工3名，每月工资1000元；收银员2名，每月工资1200元；助餐员（协助点餐、上菜）2名，每月工资1200。

　　投资者将成为本餐厅股东，每年获分红5%。

商业策划篇5

　　背景摘要

　　随着社会的发展人们的生活在物质方面得到了满足。这个时候人们开始追求精神层面的生活方式，而人对精神层面的需求排在最顶尖的就是“自我实现”的需求。这也是近几年来diy("。亲历亲为"。，自己去做，自己体验，挑战自我，享受其中的快乐的一种精神)兴起的原因。将diy元素融入到餐饮中能让人在满足基本需求的同时得到更高层次的享受和乐趣。另外，diy餐厅也是一种新鲜的体验，对于喜欢尝鲜和刺激的人们来说又多了一个选择。这其中蕴涵着一定的商机。大学生在接受新事物方面走在社会的最前沿，在大学校园开设diy餐厅市场前景将会更加广泛。

　　项目描述

　　diy餐饮是一个把餐饮与娱乐相结合的创意产业，而它又不同于传统餐饮与娱乐。diy娱乐餐厅是一个拥有很多厨房、餐厅的半封闭式空间，这里提供做菜做主食的原材料，客人可以自己想吃什么就做什么，会做什么就做什么。一起来的朋友们每人献出自己的招牌菜大家一起品尝，把酒言欢。

　　市场、竞争分析：

　　目前，在大学中一直被诟病的就是大学食堂的饮食问题，大学的饮食质量不高已成为公认的问题，仅仅是满足了学生们的温饱问题,而质量却远远没有达到学生们的要求。部分大学的饮食状况令人担忧，甚至有的大学食堂出现了集体中毒事件。为了保障大学生的饮食安全，提高大学生的饮食质量，成立大学饮食联盟，旨在为高校大学生提供价格低廉安全高质并富有特色的食品，并且同时为各高校提供一定的勤工助学岗位，帮助贫困生更好的完成学业。diy餐饮服务时一个新兴的项目，全国内同类的餐饮服务不多，较多的集中在比较大的城市，据我所知，临沂市没有同类的餐饮服务。临沂市有多所高校，并且是一座旅游名城，是比较有市场的。相较于传统的餐饮服，diy餐饮服务不需要聘请昂贵的厨艺高超的厨师，在费用支出上占有一定的优势。

　　实施方案：

　　1、投资资金：第一期投入的资金大约5万，如果收益显著的话可以进行更多期的扩大。筹资方式可以为独资也可以实行合伙制。

　　2、地址选择：选择在临沂大学餐厅或者是大学生活动中心，面向对象主要是在校师生。餐厅的卫生条件也要干净整洁，餐厅的面积也要求比较大，用比较大的室外场地比较合适。

　　3、主营业务：

　　(1)、提供diy餐饮服务。

　　(2)、提供场地出租。

　　(3)、如果客户不喜欢自己动手，餐厅也可以提供餐饮。

　　4、目标客户：

　　(1)、青年学生。

　　(2)、热恋情侣。

　　(3)、教职工。

　　5、主要盈利方式：

　　(1)、提供diy餐饮服务和场地出租的收益，可以按人数收取费用。

　　(2)、提供原材料的收益，餐厅所提供的原材料价格大概为市场价的200%~300%。

　　(3)、出租娱乐用具的收益。

　　6、广告宣传：向学校、社区大量印发明信片及广告，联系有关人员推广，与旅行社及公司联合。

　　财务管理：

　　1、店面租金100平方大概20xx元/月，服务员2名+助理厨师1名+周末兼职2名5000元/月，装修经营准备5000元，广告宣传费用20xx元，餐厅及相关娱乐用具6000元，沉没成本为13000元

　　2、预计人均消费20元，工作日接待客户30人，周末接待客户100人，利润率为50%。

　　风险和应对：

　　1外部风险

　　随着中国加入wto，国外大型餐饮公司进军中国，国际品牌既快又多地进入中国大学校园，必将给中国餐饮业带来极大的冲击。餐饮业竞争激烈尤其是来自国外的快餐连锁店，如肯德基、麦当劳在中国的快餐业中占据很大的市场份额。

　　2 内部管理风险

　　餐饮业是一个技术含量相对较低的行业，但是它需要严格的管理才能赢得消费者的信赖，对于大多数中国自办的餐厅来说大部分存在着内部管理松散，服务人员素质较低，如何建立现代企业制度，健全企业经营机制强化企业内部管理关系着企业的生与存，成与败。

　　3 市场风险

　　市场是不断变化的，所以我们必须考虑到市场的风险，具体有以下几种风险可能：

　　(1) 在本项目开发阶段的`风险，市场上可能会同时出现类似餐厅的开业。

　　(2) 项目生产阶段的风险，如果项目已经投产，但没有生产出适销对路的产品，项目可能没有足够的能力支付生产费用和偿还债务。

　　(3) 项目生产经营阶段的风险，项目投产后的效益取决于其产品在市场上的销售量和其他表现，而对于本阶段项目而言，最大的市场风险来源与市场上餐饮业的竞争风险，如果项目投产后效益良好很可能会带来一系列相似经营项目的诞生，从而加剧了本项目的竞争压力。

4 原料资源风险

本餐厅的原料主要以果蔬、豆类、菌类为主，是当今最受欢迎的绿色天然无污染食品，尤其本餐厅是以保健为主的餐厅，因此在原料的选择上需要专业的知识和技术投资，这样才有利于采购到新鲜、天然、无污染的绿色食品。

　　5 应对措施

　　汲取先进的生产技术与经验，开发出自己的特色食品。严格管理，定期培训人员，建立顾客服务报告。

　　项目开发阶段进行严格的项目规划，减少项目风险。

　　进入市场后，认识食品市场周期，不故步自封，积极开发更新食品。

　　与原料供应商建立长期并保持长期的合作关系，保证原料资源的供给。

　　保险和法律事务健身中心的保险将通过中国平安保险公司购买。资产保险将保险固定资产和私人资产的实际市场价值，商业意外保险保证赔偿由于意外事故而关门造成的固定现金流入损失。为了防止意外事故而造成会员、顾客利益受损所引起的法律诉讼，我们还将购买一般责任保险。当然，中心管理人同会采取有关预防措施，如提供适当指导，给予必要的警告，同会员签署无责任条款合同等。中心的法律事务交由有丰富经验的法律事务所负责处理。

　　退出机制：如果经营不善，可以向传统餐饮类转型，或转让或转租他人，或处理设备直接退出。

商业策划篇6

　　一、市场概况

　　鄂尔多斯目前正处于市场经济快速发展时期，随之经济的发展，人们越来越注重文化生活，庆典的形式也越来越被人们所关注，有些人为了缔造优质的庆典，不惜高价聘请香港的策划公司和司仪，这足以证明庆典策划市场的广阔前景。就目前鄂尔多斯庆典策划市场极具缺乏专业性，一体性，也就是所谓的连续性，我们创办的公司可以与婚纱店合作形成从婚纱摄影到结婚一条龙的服务，来完善并占有市场。我们还要有迎难而上的决心，坚持不懈的态度，必胜的信心。才能在鄂尔多斯的庆典策划市场占有一席之地。

　　二、基本种类

　　名称——公司名称暂定为致远庆典策划部

　　名称解释——致远（出自诸葛亮的《诫子书》：“非淡泊无以明志,非宁静无以致远”）如果你不能淡泊名利，就无法使志向明确。如果你不能使自己宁静，静下心来，

　　就无法实现远大的报复。

　　标志——

　　业务定位――主要业务为婚礼庆典策划，各种大小联欢会、生日庆典、家庭聚会，公司活动策划，庆典主持，会展布置，

　　三、组织

　　督导：（1）管理总公司内部运营兼市内业务总监

　　（2）管理总公司内部运营兼外市业务总监

　　（3）设计总监及公司一切工作

　　（4）整体过程的掌控

　　（5）场内音响师，（表演）

　　司仪：负责主持婚礼现场的主持，策划表演（以唱歌为主）

　　总策划：负责公司种活动的策划撰稿与材料采购（会唱歌）

　　会展布置员：负责各种活动的场地布置与材料采购（会唱歌）

　　以上人员均有接待客户的责任与义务。策划方案以开会形式一直通过方可定案

　　四、规划及财务预估（不计工资项目）

　　办公场地――――7200元（1800元/月，付三押一）

　　10000元（2500元/月，付三押一）

　　装修――――――3000元（60㎡）

　　婚庆设备————10000元

　　办公设备――――摄像机两部，数码相机一部10000元

　　摄影车一部（前期可以租赁合作伙伴的）

　　彩色喷墨打印机两一台1000元

　　铁通包年网络使用费/电话 1400元

　　其它 300元

　　流动资金――――10000元

　　合计――――――60000元/80000元

　　年度财务估算（营业额50万/30万计算）：

　　策划每场均已5000元计算，每周有一场活动5000x4x12=240000

　　支出房租（办公）――――20000元

　　支出房租（住宿）————15000元

　　人员生活办公费用：

　　员工均已每月1000元生活费用计算1000x5x12=60000

　　办公费用――――1500元×12＝18000元

　　广告费用――――10000元

　　其它――――――3000元

　　利税――――――15万/30万×6.5%×＝9750元/19500元

　　合计――――――135750元/145500元

　　毛利润―――――15万/30万×60%利率＝利润900000元/180000元

　　纯利润―――――50000元/100000元

　　五、营销策略

　　1、与婚纱影楼合作，推出一条龙服务，完善摄影到婚礼现场的衔接。

　　2、建立健全的网络，通过电子平台进行宣传/交易。

　　3、实施“精（精致）/快（快速）/全（全面）”的品牌战略。

　　4、广告口号：有了您的支持，我们才能做得更好。

　　5、公司计划将每年的盈利中的30%作为资本积累，作为公司的固定资产。

　　6、降低价格，以公平、合理、实惠的价格提供服务。

　　六、价格策略

　　1、前期降低价格：以大众化的价格服务客户，降低前期价格打响自己的品牌。

　　2、提成带动：每项业务提成10％。

　　3、优惠模式：开业第一个月所有项目九折优惠，并送长期九折优惠会员卡亲友版

　　折优惠，并送长期九折优惠会员卡亲友版

　　七、管理策略

　　1、完善企业的CIS系统，使每一件工作规范化，制度化，完善化。

　　2、树立“作人诚实，做事务实”的企业文化。

　　3、强调员工的团队精神，合作紧凑，分工明确。强调利用每个人的社会人际资源。

　　4、底薪＋提成＋奖金的激励薪金制度。（后期可实行的`）

　　八、宣传策略

　　“兵马未动，粮草先行”。X月x日，公司将启动宣传策略，此举有利于开业后的业务工作顺

　　利进行。策略将分为三个阶段：

　　市场告知阶段目标：在各商业区、各商业旺道派发线传单，名片，做市场调查填制问卷并送小

　　礼品，在各事业单位派发婚礼精美婚礼现场台历。

　　市场启动阶段目标：加大广告宣传力度，如公交路线车身广告宣传，移动视频远传，站牌远传，

　　登报宣传，网络宣传，公益宣传

　　市场开发阶段目标：做好核心业务，在婚庆庆典这个平台上，开发周边产品。尝试在保持核心竞争力基础上的多元化、规模化探索。

　　广告内容：1）告知民众，我们公司主要经营项目、位置。

　　2）告知民众，我们公司是全市最专业，价格最公道的庆典策划商。

　　九、业务拓展

　　产品设备租赁，影视后期的编辑，数码相框周边

　　1）庆典市场

　　随着我国经济的开放和发展，各类会展、商务活动、开业庆典、商业促销、文化娱乐宣传等庆典活动；店堂布置装饰、晚会party；春节、元宵节、情人节、妇女节、五一、十一、圣诞节、元旦及母亲节、父亲节、环保日、教师节等各类文化节日活动场景都需要布置，我们创新时尚，营造欢乐的气氛和浪漫的情韵，锐化细节在庆典策划服务行业凸显极其的专业性。

　　2）婚庆市场

　　据调查，一个25万人口的城市每年结婚的新人在5000对左右，婚礼布置消费大幅度增加。80%以上的新人追求温馨浪漫，创造精彩。“金婚”、“银婚”纪念日的布置也同等重要。

　　3）生日市场

　　一座城市有多少家庭就有多少孩子，现在孩子过生日，不再只是一句“生日快乐”的祝福和“生日蛋糕”，而是一个具有文化与欢乐氛围的场景。随着品位的提升，80%家长选择了酒店消费，也乐意为自己的孩子布置一个缤纷烂漫的生日场景，为孩子记载一个美好快乐的成长历程。

　　十、投资回报

　　1）公司股份。

　　2）成为我们公司的VIP，享受我们最优质的服务和最优惠的价格。

　　3）年收益率达10%以上的丰厚回报

　　4）公司计划将每年盈利中的70%收益，按照股份进行分配。按照我们的协议规定，在协议期

　　内，投资商按照投资资本所对应的公司股份参与公司的利润分配，并在协议期满后，按照协议规定的计算方法，由公司回购投资商所持有的公司股份，回购所持有公司股份时一次性支付初期投资资金，从而解决投资商业的投资出路问题。

　　十一、前期资金来源

　　前期资金是创业计划得以启动的重要基础性条件，因此，我们团队特别注意到这个问题，准备从以下各个方面获得资金

商业策划篇7

　　一、背景情况

　　1、驾驶飞机翱翔蓝天是人类的梦想。航空爱好者通过航模运动实现了自己的飞翔梦。

　　2、现在的航模运动基本规则是，根据航模比赛要求，自己动手制作航模，训练飞行，参加航模比赛。这使得实现飞翔梦受到诸多的限制，比如制作航模的条件，训练飞行的场地，航模比赛的组织等。

　　3、近年来，四旋翼飞行器以其简单的结构和稳定的超低空性能，成为了航模新宠得以流行。

　　4、“飞行娱乐馆”项目是以四旋翼为主，在体育场馆内进行娱乐飞行。由飞行爱好者租用娱乐馆的飞行器，根据设定的娱乐飞行项目规则，享受娱乐飞行乐趣，让更多的飞行爱好者更加容易地实现自己的`飞翔梦。

　　二、飞行娱乐馆

　　1、硬件设施：

　　1)娱乐馆场地：租用现有体育场馆，面积1000平方米以上，高度10米以上。

　　2)飞行器：根据娱乐馆场地条件，以每10平米配备一架四旋翼飞行器。

　　3)电池和充电设备：根据飞行器数量以及经营时间，配备机载电池和充电设备。

　　4)隔离网：娱乐馆中可设多个飞行项目区，各项目区间用隔离网进行隔离。飞行区底部设置防护网。隔离网和防护网可快速架设和拆撤。

　　2、项目区设置：

　　1)初学教练区：针对初学者进行基础飞行操作培训，达到一定操控水平后方可进行其它飞行项目区的娱乐。

　　2)常规航道区：设置环形常规航道，以简单直线和弯道组成，分高度层。飞行者操控飞行器按规则进行平稳飞行，保持飞行器间隔防止碰撞，按高度层超越其它飞行器。此项目可设定为比赛项目，以在航道中飞行时间长短评定胜负。

　　3)障碍航道区：在航道中设置各类飞行障碍，如屏风、铁圈、回转杆等。飞行者操控飞行器在航道中按规则超越各类障碍物。此项目可设定为比赛项目，以在航道中完成超越障碍物和时间长短评定胜负。

　　4)空中芭蕾区：飞行者操控飞行器在空中进行各种姿态的飞行舞动。可个人独舞，也可是多人群舞。此项目可设定为比赛项目，以评判员对飞行动作打分评定胜负。

　　5)影视航拍区：在区内设置各类影视拍摄的场景和模特，飞行者操控飞行器对场景和模特进行航拍。此项目可设定为比赛项目，以航拍者的航拍作品效果评定胜负。

　　6)编队飞行区：由多名飞行者操控飞行器在空中进行编队飞行。此项目可设定为比赛项目，以编队设计和完成动作的效果评定胜负。

　　各飞行娱乐馆可根据各自场地和经营的条件，选择单项或多项设置项目区域。

　　3、经营效益

　　1)飞行娱乐馆收益方式：①向顾客租赁飞行器;②为顾客开办各类飞行项目培训;③组织顾客开展各类飞行项目比赛;

　　2)飞行娱乐馆投入内容：①场地租赁费用;②飞行器购置费用;③场地飞行环境设置费用;

　　3)经营性费用：①经营人员费用;②备用电池及充电设备;③飞行器维护和更新费用;④飞行环境设置维护更新费用;

　　4)效益估算：

　　①支出费用：按1000平米场地，年租300万元; 150架飞行器，保障一年内同时有100架在场飞行，年费用75万元;备用电池与飞行器总费用相同，年费用75万元;经营人员20人，年工资总额120万元;飞行环境设置维护，年费用50万元;其它年费用80万元;共计700万元。

　　②收益费用：仅以租赁飞行器计算。

　　按每架飞行器半小时30元，每天经营10小时，年经营300天，满额100架飞行器，到客率60%进行计算，年收益共计1080万元。

　　③年毛利：1080万元- 700万元= 380万元。

　　三、项目经营模式

　　1、发起成立联盟。选择邀请具有实力的企业共同发起成立飞行娱乐联盟。联盟发起企业主要由体育场馆单位，体育活动经营企业(最好为航模经营企业)，四旋翼飞行器制造企业，航空电池制造企业，文化体育投资企业等组成。

　　2、建立飞行娱乐馆经营模式。由联盟组织发起企业利用各自现有资源，共同建立飞行娱乐馆试点，通过试点建立健全联盟经营模式和相关标准规范。

　　3、加盟招商扩大市场。在飞行娱乐馆试点运营的基础上，联盟以统一的经营模式，统一的设施保障，统一的经营品牌，统一的商业文化，连锁加盟在全国各大中小城镇招商发展飞行娱乐馆。

　　4、推进航模运动创新发展。在联盟发展商业经营的同时，规范完善阿飞行项目标准，创新航模运动的样式，争取将飞行项目列入航模标准比赛项目，为比赛项目建造标准的航模比赛设施，激励更加广泛的群众参与航空体育运动。

商业策划篇8

　　一、项目背景

　　武林路时尚女装街以《xx特色产业文化街区规划》唯一试点街区为契机，以“国际化、品牌化、精品化”为方向，实施“二次提升”，加快推进街区转型升级。

　　武林路时尚女装街以大项目带动促提升。20xx年，街区重点项目临安里历史区块、女人天地商厦、都锦生鞋城改造等建设相继展开，将形成一系列新亮点。

　　本项目位于武林路时尚女装街核心位置，能够起到“承上启下”的作用，连接武林路南北段商业热点，使商业气息贯通一气连线成片，对于街区“二次提升”具有十分重要的引领作用。

　　二、项目思考

　　优势

　　1.位于市中心黄金商圈，人气旺盛，交通便捷。

　　2.具备一定规模，在寸土寸金的武林路可谓稀缺资源。

　　3.周边商业环境优越，便于快速积聚商气。

　　劣势

　　1.本项目虽然位于武林路中心地段，但由于原疾控中心的办公性质，商业氛围相对比较弱，同时，与武林路上其他成片的商铺不相连结，缺乏整体商业氛围。

　　2.本项目虽然总建筑面积有x㎡，但沿街店铺的面积只有x㎡(武林路沿街x㎡、孝丰路沿街x㎡)，仅为总面积的x%。

　　3.本项目建筑比较陈旧，内部布局分散零落，建筑结构不适合商业经营。

　　机会

　　1. 随着xx文化创意产业的发展，本项目可以借助这一发展机遇，引入时尚设计产业，聚集一批服装设计师、创意设计师团队和工作室，构造一个集服装设计、展示、销售为一体的时尚产业链复合体。

　　2.立足xx国际旅游城市，本项目作为完善提升武林路以女性购物为主的休闲旅游功能的重要节点，打造现代时尚观光文化圈。

　　3.知识经济时代，构建品牌战略发展体系，通过引入知名品牌提升武林路时尚女装街品牌竞争力。

　　三、项目定位

　　(一)商业发展模式：

　　围绕武林路原有的“时尚、女人”的核心定位，加入“文化创意、设计师品牌”等元素，以“时尚、创意、艺术”为主题，集女装设计、展示和销售功能为一体，同时辅以美容美发、瑜伽生活馆、SPA等女性服务业态和特色餐饮、咖啡吧以及书吧、桌游吧等休闲娱乐场所，打造一个集女装设计销售、美体养生、餐饮休闲为一体的“时尚、创意、休闲”运营复合体，成为武林路新一轮发展的“核心发动机”。

　　(二) 项目概念定位为：

　　概念定位：时尚设计师创意部落。

　　这里所表述的“时尚设计”是以女性日常生活用品的设计为主要内容，包括服装、饰品、鞋、包、个人形象、珠宝、家居等。时尚设计可以涉及各个行业，但这里限定的是日常生活用品，其中又以女性服饰为主，其他相辅。

　　具体功能定位：

　　女装创意设计和展示中心

　　承续女装街的“前店后坊”模式，本项目既是服装设计师创作平台，也是创意服装展示和销售平台。吸引和依托知名服装设计师品牌和服装设计师团队，通过服装作品展卖、艺术活动、展览展示、设计师签名售卖、时尚聚会、设计师现场定制与创作等方式，打造xx女装设计区域品牌，引领服装时尚潮流。一方面为设计师提供一个创意作品的展示平台，吸引游客驻足，另一方面，通过举办标志性的时尚活动/事件，使之成为时尚人士聚集场所和艺术交流平台，打造充满活力和创造力的人文港湾。

　　在xx女装产业步入设计师品牌快速发展阶段的背景下，本项目作为艺术设计类产业产品化和商业化的平台，将受到政府的大力支持和市场的高度认可。

　　时尚休闲中心

　　鉴于本项目位于武林路中段的地理位置和周边相关业态的缺失，本项目引入主题酒店、创意餐饮、创意咖啡吧等业态，打造成为区域休闲中心，让游客在购物之余，有一个休憩的场所。同时，为各种创意产业提供配套服务，如展览展示，设计师产品发布会、设计师现场签售会等艺术活动提供了活动场所和配套服务。

　　本项目的两个定位之间是相辅相成、互相促进。核心定位提升了区域的整体形象，填补了武林路南北两大女装区之间的薄弱环节，同时，各种创意展示等活动的举办也会给休闲产业带来大量的人流。而辅助定位则能在项目早期迅速聚集人气，通过将创意服装展示和休闲活动之间的糅合，使游客在休憩的同时也能享受视觉盛宴，进而通过游客的宣传迅速扩大知名度。

　　项目定位的意义在于：

　　1.打造xx设计师品牌发展新模式。目前，xx已经拥有完善的设计师人才队伍和相关产业链，但没有形成集聚优势，关联度不强。本项目将通过对设计师人才资源、创意资源、产品资源等多种整合，除了领取品牌和设计师外，特别要对设计师和其创意进行扶持和引导，提升最大的商业价值，同时通过创意集聚资源的带动，形成设计师品牌的上下游产业链集聚，真正实现产业化发展。

　　2.打造xx独立设计师品牌。根据设计师在业务领域的发展需求以及其自身不善商业运营的现状，本项目为独立设计师与生产企业、风险投资、商业营销之间搭建合作平台，为独立设计师提供上下游和产业链的其他资源配套，并通过有效的企划推广，将设计师作品产业化、商业化、市场化，形成一批创意设计品牌。

　　3.打造设计师人才队伍的孵化器。本项目将成为设计师人才的重要孵化器，依托下城区政府的政策扶持，提供设计师“创业基金”和相关的市场化运作，建立设计师培育机制，为xx提供源源不断的设计师人才资源。

　　(三)业态布局

　　1.设计师工作室。

　　2.设计师文化沙龙。

　　3.设计师艺术展厅。

　　4.设计师书吧。

　　5.商务休闲咖啡吧。

　　6.市场营销服务。

　　7.创业基金及风投。

　　8.时尚教学。

　　9.中介服务。

　　10、其他配套服务。

　　(四)功能布局

　　由于本项目地处武林路时尚女装街，有着得天独厚的商业优势，但建筑本身较为陈旧，内部结构不合理，各建筑间连续不够紧密，但通过全面改造能够有效整合建筑群内各区块，形成武林路的新亮点。

　　1.主要功能区划分：

　　品牌销售和展示区块：C楼和D楼

　　餐饮、休闲、经济酒店区块：A楼

　　设计师工作室区块：B楼

　　中介服务区块：A楼、EFG楼

　　2.具体格局：

　　1.D楼(武林路沿街建筑)：1—2楼打通，女装设计师品牌专卖店;3楼与B楼连通，商务休闲、餐饮、设计师工作室、设计师书店、设计师沙龙。

　　2.A楼(7层建筑)：1楼时尚设计师品牌专卖店;2—6楼经济酒店;7楼公共展示区、配套服务区。

　　3.B楼(3层建筑)：1楼设计师品牌专卖店;2、3楼与D楼连通，餐饮、书吧、休闲咖啡、瑜伽生活馆、SPA按摩等等。

　　4.C楼(沿孝丰路2层建筑)：改造成内外开门，1、2楼打通，设计师品牌专卖店。

　　5.EFG楼(3幢建筑)：中介服务机构、女性时尚会所等。

　　6.原室外露天部分(AB楼之间区域x平方，BC楼之间区域x平方全部经营露天休闲吧、特色餐饮，最西面不规则区域x平方则设为停车场所。)

　　功能布局的配比大致为：

　　1.品牌专卖店(女装、饰品、家居等)——约x%，主要位于沿街店铺一、二楼x㎡左右。

　　2.工作室(设计师、中介服务、营销策划等)——约x%，主要分布2层以上x㎡左右。

　　3.其他配套(主题酒店、餐饮、休闲吧、会所等)——约占x%，x㎡左右。

　　具体配比以规划设计方案为准。

　　四、项目改造方案

　　(一) 本项目的改造原则

　　将注重项目空间设计、功能特性和商业形态的协调和适应性，围绕“休闲、时尚、创意”的主题，建筑外观和功能设计最大限度体现时尚、潮流特色，符合新时代消费人群的心理，同时要注重艺术氛围的塑造，将其打造成为人文和艺术的港湾。

　　目前，项目建筑本身较为陈旧，内部格局分散，各建筑间缺乏有效的整合，因此在改造时，将采用空中走廊、休闲设施等多种措施进行相互衔接，形成整体效应。同时，鉴于项目建筑的缘由功能，其建筑布局较为封闭，对外接触面较少，因此在改造时要适当拆除部分建筑，将内部空间展露出来，由整体格局由原来的封闭式转向开放式。

　　(二) 具体改造措施

　　1.拆除D楼与A楼衔接处的两个楼层(现有大门正上方)，暴露出内部空间

　　2.将C、D衔接区域改建为咖啡馆，并直接和B、C之间的空间连通，充分利用AB、BC楼之间的地面空间，将其改造成为咖啡坐台。

　　3.B楼靠近D楼的部分一楼打通，连接两大地面空间区块。

　　4.EFG楼改建成用空中走廊将E楼和A楼连接。

　　5.ACD楼，1-2楼打通，沿街面的外立面全部进行大力改造和装饰，C、D楼沿街部分都改为复式透明橱窗

　　6.A、C面向内部一侧以及B楼两侧都加装透明橱窗，作为创意复式展示窗口。

　　7.最西边不规则露天区域改建为停车场。

　　(三) 项目投资预算和收益

　　项目运作投资成本:

　　1.建设成本(包括方案设计、工程成本等)

　　约x万元。

　　2.运营成本

　　管理费用xx万

　　营销费用x万

　　总投入资金：约x万元。

　　3.上交国有资产保证金

　　上交国有资产保证金x—x万元/年(实际按评估价上交)。

　　项目运营收入：

　　一类物业(D楼、C楼沿街底层商铺x㎡)

　　x元/年×x㎡=x元

　　二类物业(x㎡)

　　2元/天×x天×x㎡=x元

　　合计：x元

　　毛利润：x元/年(以上交x万/年计)

　　五、项目前期招商

　　原则：

　　品牌化——锁定国际和国内知名品牌为目标，进行招商。

　　效益化——争取经济效益和社会效益同步，根据投入产出比确定招商对象。

　　多元化——注重业态多元化。

　　实施步骤：

　　1.拟定总体经营计划，制定招商工方案。

　　2.制定商铺定位标准，拟定各建筑业态布局方案。

　　3.拟定承租商户的.合作方式及条件标准。

　　4.建立一个高效的招商团队，针对武林路商业市场环境、商品经营状况普查备案，深入准确地对周边商业区块进行分析汇总，编制业态经营指导方案。

　　5.开展招商宣传，组织实施初选商铺业主的储备工作，完善招商组织机构和招商工作体系，招聘并确定各部门负责人和招商人员，对招商人员进行业务培训，使招商人员全面了解管理模式、管理体系、管理体制、经营思路、经营观念、经营宗旨及经营方针，熟悉招商工作的各项规定。

　　6.制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的资源评定分类。

　　7.确定正式的品牌定位标准和业态布局执行方案以及商户经营原则方案。

　　8.确定各品牌最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施。

　　9.初步确定合格承租户，签订意项合作协议，收取合作预约订金。

　　六、项目运作进度

　　1.项目改造设计方案制定及审批，约x天工作日。

　　2.工程施工，约x天。

　　3.承租单位二次装修，约x天。

　　招商工作与装修工程同步进行，在项目竣工之前争取完成招商任务的x%。对入驻企业的装修设计方案，进行审核，并对装修现场进行监督管理协调，确保安全。

　　七、项目合作

　　公司简介

　　xx财富盛典投资有限公司是由下城区政府按照《中华人民共和国公司法》组建的国有独资有限责任公司。公司注册资本为x亿元人民币，另有银行授信额度x亿元，自有市中心房产x万平米。经营范围：实业投资，投资管理、投资咨询(除证券及期货)，受托资产管理，物业管理，房地产中介服务，国内广告设计、制作、代理、发布，承办展览展示会务，企业形象策划，版权中介服务;家居用品，百货、五金交电，服装、玩具等批发零售。

　　本公司以推动国企改革和国资保值增值，调整国有经济布局并优化能级，提升下城区经济地位和社会价值，协助政府促进本地经济和民生长久繁荣发展为使命，承担区政府的重要建设项目，通过市场化的投融资手段和资本运作手法，最终实现以市场化的方式运作政府项目，成为区政府实现“生活品质之城，繁华时尚之区”区域发展战略目标的有力抓手。

　　合作优势

　　财富盛典公司具有国资背景和较强的投融资实力。公司负责中山北路创意文化商业特色街区和武林路时尚女装街二个街区的市场化运营，目前经营的房产达x余㎡。

　　x路管委会通过近10年来对女装街建设和管理，在品牌推广、业态规划、经营管理、售后服务、投诉处理等问题上积累了丰富经验，现武林路商业面积达x万平方米，商铺总数达到x余家。并形成了招商、管理、策划、推广完整的运营模式和团队，拥有政府、行业协会、品牌企业及设计师等各种资源。

　　从管理机制上来说，财富盛典公司与武林路管委会是二块牌子一套班子。

　　合作方式

　　由市机关物管中心与xx财富盛典投资有限公司共同组建项目公司。物管中心提供物业，财富盛典投资改造，双方共同运营，实现利益最大化，每年确保上交国有资产保证金外，双方从运营收益中按比例进行分配(具体比例双方商定)。

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